Кадастровая базовая стоимость объекта недвижимости ежегодно определяется Главным управлением кадастра в результате анализа цен всех нотариально оформленных сделок купли-продажи, на основании данных Кадастра о каждом объекте.
При этом базовая стоимость не может превышать рыночную стоимость, для этой цели к рассчитанным значениям применяют понижающие коэффициенты, установленные приказом министерства.
Кадастровая стоимость является налогооблагаемой базой при покупке, наследовании или дарении вторичной недвижимости.
Что изменилось в «налоговой базе»?
Налоговая база больше не является «реальной стоимостью». Это, довольно неопределенное понятие использовалось ранее, теперь речь идет о «рыночной стоимости», которая, в свою очередь, будет определяться кадастровой стоимостью.
Все сделки, совершенные после 1 января 2022 года, будут облагаться налогом на основе кадастровой справочной стоимости, лишь в случае если стоимость, указанная в договоре купли-продажи ниже, для расчета будут брать ее.
До сих пор именно казначейство отвечало за оспаривание стоимости, заявленной налогоплательщиком, в случае если по их мнению, она была ниже «реальной стоимости» имущества. Однако теперь сам налогоплательщик должен доказать, что рыночная стоимость имущества меньше кадастровой стоимости, исходя из которой он должен платить налог.
Как Кадастр рассчитывает базовую стоимость?
Базовая стоимость недвижимости будет определяться ежегодно путем применения модулей средней стоимости, основанных на ценах всех продаж недвижимости, фактически осуществленных у нотариуса или зарегистрированных в Реестре собственности, полученных из годовых отчетов Главного управления кадастра.
Вся территория будет разделена на так называемые «однородные территориальные зоны оценки», которые будут соответствовать модулю (€/м²) в зависимости от типа жилья, площади застройки, качества строительства, возраста здания и средней степени сохранности объектов недвижимости.
Является ли эта базовая стоимость рыночной стоимостью?
Справочная стоимость основана на средних значениях и не принимает во внимание характеристики недвижимости, поэтому не может быть равна рыночной стоимости.
Таким образом, базовая стоимость не учитывает такие существенные характеристики недвижимости, как качество отделки или оборудования, состояние сохранности, ориентация, виды, планировка и т. д., которые могут привести к тому, что рыночная стоимость будет ниже, чем базовая. Стоимость рассчитывается по данным кадастра и исходя из средней стоимости.
Как я могу узнать базовую стоимость моей недвижимости?
Вы можете узнать базовую стоимость онлайн, на сайте Кадастра. Для этого необходимо идентифицировать себя с помощью DNI или цифрового сертификата, системы идентификации Cl@ve или временного PIN-кода.
Можно ли использовать базовую стоимость?
Если вам кажется, что базовая стоимость вашей недвижимости выше, чем рыночная, рекомендуется обратиться в Кадастр с просьбой откорректировать ее. Для этого необходимо провести оценку имущества специалистом, который примет во внимание все факторы и характеристики имущества путем физического осмотра, а также проведя исследование рынка.
