Ni los depósitos bancarios, ni la Bolsa, ni los bonos. Actualmente, la mejor inversión es la vivienda. Este activo ofrece una rentabilidad bruta media anual próxima a los dos dígitos. No hay producto financiero de bajo riesgo que se acerque a este rendimiento y parece muy difícil que lo haya mientras que los tipos de interés, el precio del dinero, continúe estancado en el 0%. Exactamente, según el Banco de España (BE), la rentabilidad en el sector inmobiliario residencial asciende hasta el 8,3%. Este porcentaje resulta de la suma de la explotación de la vivienda a través del alquiler (4,4%) y de su revalorización (3,9%).
Esta situación privilegiada de la vivienda como gran activo de inversión se da por los precios de venta al alza y un mercado del alquiler en crecimiento. Según los expertos inmobiliarios y economistas, estos dos parámetros dan fe además de unmercado residencial normalizado y equilibrado con un doble reflejo. Primero: el inversor en vivienda ya no compra un piso para obtener rentabilidad en el corto plazo con su venta (dicho en palabras gruesas, ya no especula), sino que su objetivo pasa por arrendarlo y recibir una renta periódica. Y segundo: el alquiler se ha despojado de sus prejuicios históricos, lo que ha provocado que más de un 20% del parque residencial español está sujeto ya a este régimen.
Como no podía ser de otra forma, ante este boyante panorama de la vivienda, tanto los inversores profesionales como los particulares han visto en el patrimonio inmobiliario residencial la mejor cesta para poner sus fondos y ahorros.
Los bancos vuelven a conceder hipotecas, por lo que la inversión en vivienda no se ha limitado a fondos nacionales o internacionales, sino que también puede realizarla el pequeño y mediano inversor. Sin duda, la vivienda es una de las mejores inversiones del momento. Tiene menos riesgos que los mercados bursátiles y rentabilidades más altas que los productos de ahorro tradicionales
En este sentido, la ubicaciones más interesantes para el inversor se son las grandes capitales de provincia, con Madrid y Barcelona a la cabeza. Y dentro de estas ciudades, no hay que olvidar la heterogeneidad del mercado, por lo que hay un producto y unos barrios mucho más rentables que otros. De este modo, en los barrios céntricos (los más cotizados), la rentabilidad describe el comportamiento opuesto: menor atractivo inversor vía alquiler y mayor vía revalorización.
VIVIENDA: ¿ES MEJOR COMPRAR O ALQUILAR?
Como norma general, los expertos ven el alquiler como una buena opción a corto y medio plazo. A largo, se decantan por la compra. Pero las reglas siempre tienen excepciones en función de las circunstancias de cada persona.
La vivienda se dejó casi un 35% de su valor en los años de recesión respecto a los máximos de la burbuja inmobiliaria, cuando muchos pagaron precios desorbitados. En aquel esplendor de 2007, se vendían 775.000 viviendas al año. En 2013, se reducían a 312.000. Muchos se arruinaron, pero también dicen que vivir alquilado es tirar el dinero. Entonces, ¿qué hacer? ¿Comprar o alquilar?
No hay respuestas ni verdades absolutas a estas preguntas, pero sí algunas pistas que le pueden guiar hacia la decisión más rentable. Como normal general, para los expertos se trata de una cuestión de tiempo. Aseguran que el alquiler es una buena opción a corto y medio plazo, pues no requiere una inversión al entrar a vivir en un piso. Pero, más a largo plazo, la mayoría se decanta por la compra, pues una estancia prolongada permite amortizar el alto gasto inicial que afronta quien adquiere una casa. Pero como el «corto» y «largo plazo» son términos muy inciertos, interesa traducir estos conceptos a horizontes temporales concretos. Así, se podría decir que si uno va a superar los cinco años viviendo de alquiler, sale más rentable la compra. No obstante, eso es sólo una media, pues hay analistas que hablan de tres años.
A favor de la compra.
Los tipos de interés están en mínimos históricos, lo que ha ampliado la oferta de hipotecas competitivas. Todo ello en un momento en el que el mercado inmobiliario comienza a recuperarse: los pronósticos descartan nuevas caídas y apuntan incluso a un incremento progresivo de los precios en un rango anual de hasta el 5%, impulsado por los bajos costes de financiación y el ciclo económico.
También juega a favor de la adquisición que, ante un cambio en las circunstancias del comprador, se puede alquilar esa vivienda para sacarle una rentabilidad. No parece que falten candidatos, pues el número de personas que viven en arrendamiento se ha multiplicado por tres desde que estalló la crisis, superando hoy el 20%. Esto puede suponer una buena opción ante el incierto momento de la Bolsa y la baja rentabilidad de los depósitos.
En contra de la compra.
La vivienda, como se concluye del punto anterior, tiende a revalorizarse. Pero la historia muestra ahora que los precios también pueden caer. Y aunque nada apunta hoy a otra burbuja, nadie puede descartarlo, dejando al comprador atado a su vivienda y con el temor constante a que suban los tipos durante el tiempo en que está pagando su hipoteca. Ese préstamo y los elevados gastos de la operación figuran, así, entre los mayores inconvenientes.
A favor del alquiler.
Suele decirse que es la mejor opción como solución temporal o como medida ligada a la movilidad del inquilino. Sin las ataduras de la hipoteca y sin tener que pagar los gastos iniciales, el arrendamiento permite flexibilidad para cambiar de piso si las circunstancias cambian.
En contra del alquiler.
Los defensores de la adquisición suelen argumentar que lo peor de vivir arrendado es que uno paga una renta todos los meses pero, con el paso de los años, no tendrá ninguna propiedad a cambio. Es lo que algunos llaman «tirar el dinero». Al entrar a vivir de alquiler hay que tener en cuenta que la mensualidad no se mantiene invariable, un punto que a veces se olvida a la hora de hacer los cálculos. Así, por ejemplo, en los últimos 30 años, el IPC ha subido un 155%, lo que teóricamente habría elevado un alquiler desde los 1.000 euros de 1986 hasta los 2.548 de 2016
Esto es sólo una estadística general a nivel de España, pero sirve para hacerse a la idea de que una renta no se mantiene invariable.
