Ни банковские депозиты, ни Биржа, ни облигации. В настоящее время, лучшее вложение – это недвижимость. Этот актив дает привлекательную среднегодовую рентабельность брутто. В данный момент, не существует другого финансового продукта с низким риском, который приближался бы к такому уровню возврата инвестиций, так как процентные ставки, цена капитала, продолжают держаться на 0 %.
А именно, согласно статистике Банка Испании, доходность в секторе жилой недвижимости поднимается до 8,3 %. Данный процент получен путём суммирования дохода от эффективного использования недвижимости посредством аренды (4,4 %) и её дальнейшей переоценки (3,9 %).
Данная привилегия недвижимости, как выгодного инвестиционного актива, выражается в повышении цен при продаже и росте спроса на аренду. Согласно мнению экономистов и экспертов по недвижимости, эти два параметра дают уверенность в том, что рынок жилой недвижимости стабилизировался. Первое: инвестор не покупает квартиру, чтобы получить доходность в краткие сроки с последующей перепродажей. Его цель арендовать объект и получать стабильные периодические доходы. Второе: концепция аренды избавилась от всех исторических предрассудков, что спровоцировало, что спрос на аренду вырос на 20% за последние два года. Как результат, и профессиональные инвесторы, и частные лица отметили жилую недвижимость как лучший вариант для инвестирования и сохранения своих фондов и сбережений.
Испанские банки вновь предоставляют ипотечные кредиты на покупку недвижимости не только гражданам страны, но и иностранцам, а, следовательно, вложение в недвижимость не ограничилось национальными или международными фондами, но также активизировался профиль малого и среднего инвестора. Несомненно, недвижимость – это один из лучших доходных активов на сегодняшний день. Данная инвестиция имеет меньшие риски, чем фондовая биржа и более высокую доходность, чем традиционные продукты сбережения.
Таким образом, самые привлекательные территории для инвестора — большие столицы, такие как Мадрид и Барселона. Не нужно забывать и про разнородность рынка в этих городах, а следовательно существует недвижимость и районы гораздо более доходные, чем другие.
Таким образом, в центральных районах (самых популярных), доходность идёт от обратного: менее привлекательная рентабельность для инвестора, вкладывающего в аренду, и повышенная рентабельность при перепродаже (переоценка).
НЕДВИЖИМОСТЬ: ПОКУПАТЬ ИЛИ АРЕНДОВАТЬ?
Обычно, эксперты считают аренду хорошим выбором в краткосрочной и средней перспективе. Говоря о долгосрочной перспективе, предпочтение отдаётся покупке. Но, как известно, у каждого правила всегда есть исключения в зависимости от обстоятельств каждого человека.
Стоимость недвижимости снизилась на 35 % за последние годы, относительно максимального спада в период «пузыря» рынка недвижимости, когда многие приобретали квартиры по завышенным ценам. В том легендарном 2007 году, продалось около 775.000 квартир. В 2013, цифра снизилась до 312.000. Многие разорились, но одновременно считают, что жить в арендованной квартире значит выбрасывать деньги на ветер. Тогда, что делать? Покупать или арендовать?
На эти вопросы нет ни точных ответов, ни однозначных решений, только некоторые подсказки могут привести к самому оптимальному решению. Обычно, для экспертов это означает всего лишь вопрос времени. Они уверяют, что аренда – это хороший вариант в краткосрочной и средней перспективе, так как здесь не требуются изначальные вложения, чтобы начать жить в квартире. Говоря о долгосрочной перспективе, большинство предпочитают покупку, так как постоянное проживание позволяет амортизировать начальные высокие затраты, которые неизбежны при приобретении недвижимости. Так как короткий и долгий срок, это понятия не совсем определённые, важно перевести их в конкретные временные промежутки. Так, например, можно говорить, что, если срок аренды составляет более пяти лет, то покупка является более выгодным вариантом. Тем не менее, это просто средний показатель, так как аналитики упоминают о трёх годах.
Доводы в пользу покупки.
Процентные ставки находятся на своём историческом минимуме, что расширило количество конкурентоспособных предложений по ипотеке. Все это происходит в тот момент, когда рынок недвижимости начинает возрождаться: эксперты не видят новых падений и даже указывают на прогрессивное увеличение цен до 5% в годовом ранге, вызванных низкой стоимостью финансирования и улучшенной экономической ситуацией.
Также в пользу покупки отмечается тот факт, что в случае изменения личных обстоятельств покупателя, приобретенную недвижимость возможно сдавать в аренду с целью получения дохода. И похоже, что кандидатов, более чем достаточно, так как число людей, которые арендуют квартиру, выросло в три раза, с момента завершения кризиса, превышая сегодня цифру в 20 %. Это отличный выбор, учитывая нестабильность Биржи и низкую доходность депозитов.
Доводы против покупки.
Тенденция такова, что происходит переоценка жилой недвижимости. Но история уже сейчас показывает, что цены также могут падать. И хотя ничего не указывает сегодня на возможность возникновения нового пузыря рынка недвижимости, никто не может предугадать реальный исход событий. При этом покупатель не застрахован от того, что процентная ставка будет повышаться в течение времени, которого он оплачивает ипотеку. Банковский займ и высокие затраты на приобретение недвижимости являются самыми большими недостатками данной опции.
Доводы в пользу аренды.
Обычно считается, что аренда — это лучшее решение для временного проживания так как у квартиросъёмщика отсутствует привязанность к одному месту. Без ипотечных обязательств и без изначальных затрат, аренда позволяет менять квартиру, в зависимости от личных обстоятельств.
Доводы против аренды.
Защитники в пользу покупки обычно доказывают, что самое худшее в съеме жилья, состоит в том, что, оплачивая аренду каждый месяц, по прошествии лет, не приобретается никаких прав на собственность. Таким образом, попусту выбрасываются деньги на ветер. Начиная жить в аренду, нужно иметь в виду, что месячная оплата не будет неизменной, этот важный пункт иногда не учитывается в расчётах. Так, например, за последние 30 лет, ИПЦ поднялся до 155 %, таким образом арендная плата в 1.000 € в 1986 году соответствовала бы 2.548€ в 2016 году. Это всего лишь общая статистка Испании, которая служит для общего представления о том, что стоимость аренды не пребывает в неизменном состоянии.
