Pasos preliminares
Previamente a la elaboración de la escritura pública de compraventa se suele firmar un contrato privado entre el comprador y el vendedor. El documento privado no es obligatorio ni inscribible en el Registro, pero la ley lo considera un contrato válido y obliga a cumplir todo lo que en él se recoja. Por tanto, si va a comprar un inmueble, es importante asesorarse convenientemente antes de firmar nada. Aunque el notario no intervenga directamente, sí puede ayudarle a resolver sus dudas jurídicas.
En el documento privado se deben tener en cuenta algunas cuestiones importantes:
• Quién firma por la parte vendedora.
• Estado de cargas de la vivienda. Es fundamental comprobar si la vivienda está libre de cargas, si tiene hipoteca, si pesan embargos sobre ella, o si existe alguna limitación en los estatutos de la comunidad de propietarios.
• Cuotas de la comunidad de propietarios. Antes de la compra asegúrese de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos.
• Precio. Determine con claridad el precio y la forma de pago.
• Contrato de arras.
• Gastos de la compraventa.
La escritura pública de compraventa:
• es fehaciente. Los otorgantes de una compraventa declaran ante notario su voluntad de comprar y vender y las condiciones de la compraventa. El notario, funcionario público, da fe o autenticidad de estas declaraciones en la escritura de modo que ninguna de las partes podrá negar ante la otra lo que han manifestado. La escritura pública es prueba privilegiada ante los tribunales.
• aporta seguridad jurídica. El notario proporciona seguridad jurídica mediante la verificación y comprobación de que los aspectos recogidos en el documento privado se ajustan a la legalidad.
• En el acto de firma de la escritura pública, el notario:
■ Comprueba la identidad, capacidad y legitimación de vendedor y comprador
■ Expone el estado de cargas que pesan sobre la vivienda
■ Confirma el pago de las cuotas de la comunidad
■ Solicita el justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el número de referencia catastral de la vivienda para comprobar su correspondencia con la escritura del vendedor, advertir a las partes de las discrepancias y cambiar la titularidad de los próximos recibos del IBI
■ Notifica a las partes sus obligaciones legales y en especial los deberes fiscales derivados de la compraventa
■ Explica el reparto de los gastos de la operación entre las partes
■ Gestiona, si las partes lo piden, el pago de los diferentes gastos que conlleva la escritura pública
Trámites posteriores
Una vez firmada la escritura de compraventa se deben seguir los siguientes pasos:
• Pago de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad. Si va a realizar personalmente esas gestiones, consulte en los plazos a fin de evitar sanciones o pérdida de derechos.
• Suministros. No olvide poner a su nombre los suministros que afecten a la nueva vivienda.
• Documentación y facturas. Conserve todos los documentos, justificantes, garantías y facturas originales sobre su adquisición.
Gastos derivados de la compraventa de una vivienda
Minuta notarial: Es la factura del notario por sus honorarios, fijados por el Gobierno mediante arancel. Son los mismos para todos los notarios.
Minuta registral: Es la factura del registrador de la propiedad por inscribir la escritura; también los establece el Gobierno mediante arancel y son idénticos para todos los registros.
Minuta gestoría: Es la factura del gestor cuando realiza los trámites. También tiene derecho a hacerlos usted mismo o encargárselos a la notaría.
Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como Plusvalía Municipal. Por ley lo paga el vendedor, que puede conocer su importe informándose en el ayuntamiento al que pertenezca la finca.
Otros impuestos: Por ley los paga el comprador.
IVA: Por una vivienda de nueva construcción tendrá que pagar el 10 por ciento de IVA sobre el precio de venta. Si se trata de otro tipo de inmueble, el IVA es del 21 por ciento.
AJD: Si se trata de una vivienda de nueva construcción deberá pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo oscila según la comunidad autónoma entre el 1% y el 1,5%.
TPO: Si la vivienda es de segunda mano tendrá que pagar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO), cuyo tipo oscila según la comunidad autónoma entre el 6% y el 10%.
IRPF: Finalmente, el vendedor deberá tener en cuenta la ganancia patrimonial en su IRPF que puede ser hasta del 27%.
Y recuerde…
• El comprador tiene derecho a elegir el asesor que desee para que le asesore en todo este proceso tan complejo.
• El consejero le asesorará de forma imparcial, velando siempre por la parte más débil, que suele ser el comprador.
• No firme nada que no entienda o de lo que no esté plenamente convencido porque una vez firmada la escritura, no puede volverse atrás. Ante cualquier duda, pregunte siempre a su asesor.
