Предварительные шаги
До подготовки акта купли-продажи недвижимости, как правило, продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. Этот документ не является обязательным и его не нужно вносить в Реестр, но он имеет юридическую силу и стороны обязаны соблюдать все условия, прописанные в нем. Поэтому очень важно проконсультироваться с экспертом, прежде чем подписывать такой документ в рамках сделки купли-продажи. Несмотря на то, что нотариус не принимает непосредственное участие в подписании данного договора, он может помочь Вам в его составлении и разрешить любые сомнения.
В предварительном договоре купли-продажи необходимо обязательно прописать следующие вопросы:
• Кто подписывает документ со стороны продавца.
• Наличие невыполненных обязательств. Очень важно проверить наличие долгов и невыполненных обязательств по объекту, который Вы покупаете; не является ли эта недвижимость предметом ипотеки или залогом; нет ли каких-либо ограничений в уставе домовладельцев.
• Коммунальные платежи и взносы собственников данного объекта. Перед покупкой убедитесь, что Вы осведомлены обо всех коммунальных платежах и взносах собственника этого объекта.
• Цена. Четко определите цену и способ оплаты.
• Договор резервирования объекта купли-продажи.
• Расходы по сделке.
Нотариальный акт купли-продажи:
• является неоспоримым документом. Стороны сделки купли-продажи завляют в присутствии нотариуса о своем интересе купить и продать определенную недвижимость, а также условия сделки. Нотариус, государственный служащий, подтверждает подлинность этих заявлений в письменном виде так, что в последствии ни одна из сторон не может опровргнуть сказанное. Этот домент является доказательством, имеющим преимущественную силу в суде.
• обеспечивает правовые гарантии. Нотариус обеспечивает правовые гарантии, проверив и подтвердив подлинность и законность всех данных, указанных в предварительном договоре купли-продажи.
• При подписании акта купли-продажи нотариус выполняет следующие действия:
■ Проверяет и подтверждает личности и правоспособность продавца и покупателя
■ Сообщает о наличии долгов и невыполненных обязательств по жилью, если таковы имеются
■ Подтверждает оплату взносов и коммунальных платежей
■ Запрашивает доказательство оплаты налога на недвижимое имущество (IBI) и кадастровый номер квартиры или дома, чтобы проверить его соответствие с номером, указанным в акте купли-продажи продавца, уведомить стороны о расхождениях и изменить собственника в последующих документах на оплату вышеуказанного налога
■ Сообщает сторонам об их правовых обязательствах, а также о налоговых обязательствах, возникающих вследствие заключения сделки купли-продажи
■ Разъясняет распределение затрат по сделке между сторонами
■ По просьбе сторон нотариус может выполнить оплату различных расходов, связанных с актом купли-продажи
Последующие шаги
После того, как нотариальный акт купли-продажи будет подписан, необходимо выполнить следующие действия:
• Оплата налогов и регистрация сделки в Ведомстве Земельного Кадастра. Если Вы хотите лично выполнить эти шаги, обязательно проконсультируйтесь с Вашим советником касательно сроков, чтобы избежать штрафов или лишения прав собственности.
• Поставщики услуг. Не забудьте сообщить поставщикам услуг (вода, электроэнергия, газ и т.д.) о смене собственника квартиры или дома.
• Документация и счета-фактуры. Сохраните оригиналы всех документов, связанных с покупкой недвижимости – квитанции, гарантии, счета и пр.
Расходы, связанные со сделкой купли-продажи дома
Нотариус: счет-фактура на вознаграждение нотариуса. Единые тарифы, установленные государством, действуют для всех нотариусов.
Регистрация: счет-фактура за регистрацию нотариального акта купли-продажи в Вдомстве Земельного Кадастра. Единые тарифы, также установленные государством, действуют для всех ведомств.
Бюро услуг: счет-фактура за услуги, предоставленные Вашим представителем, по выполнению всех формальностей. Вы также имеете право выполнить эти действия самостоятельно или же поручить их Вашему нотариусу.
Муниципальный налог на увеличение стоимости городских земель, также известный как муниципальный «Goodwill». В соответствии с законодательством, продавец оплачивает этот налог, размер которого он может узнать в муниципалитете, в ведомстве которого находится данная недвижимость.
Прочие налоги: Согласно законодательству, покупатель оплачивает остальные налоги.
НДС: за первичный объект недвижимости оплачивается НДС в размере 10% от стоимости продажи. В других случаях НДС составляет 21%.
AJD: за первичный объект недвижимости оплачивается налог на официальные юридические акты (AJD), размер которого варьируется между 1% и 1,5%.
TPO: за вторичный объект недвижимости оплачивается налог на передачу имущества (ТРО), размер которого варьируется между 6% и 10%.
Налог на прибыль: продавец должен указать доход от продажи недвижимости при оплате подоходного налога, который может быть макс. 27%.
И помните…
• Покупатель имеет право на свое усмотрение выбрать консультанта для ведения этого сложного процесса от начала до конца.
• Ваш консультант будет следить за законным проведением сделки, обеспечивая необходимой поддержкой.
• Никогда не подписывайте документы, которые Вы не понимаете или в которых не уверенны, потому что потом ничего не вернуть назад. Если у Вас возникли сомнения, лучше спросите у Вашего консультанта.
