La mejor ubicación ¿es la turística o la orientada a la demanda local? ¿Madrid? ¿Otras ciudades?
El elemento más importante a la hora de escoger un local comercial en nuestra ciudad es su buena localización comercial en la que haya tránsito de personas suficiente para que la actividad que se desarrolla en ese local sea atractiva. Por tanto, el factor para su elección tiene que ir más allá de si está en una zona puramente turística.
El nivel de rentabilidad y diversidad de tipologías de locales comerciales y actividades que se pueden encontrar en Barcelona solo se puede encontrar en Madrid. No obstante, el mercado de la capital es mucho más inestable pudiendo llegar a rentabilidades más altas pero, a la vez, con potenciales caídas muy elevadas. Es un mercado con más riesgo y volatilidad. El resto de España consideramos que no es interesante para un inversor puro.
¿Qué tipos de negocios son más estables?
Históricamente, las actividades más estables en la ciudad han sido los bancos y las tiendas de alimentación en sus diversas tipologías, junto con las grandes cadenas de Retail de moda. No obstante, en la actualidad, el comercio minorista de barrio (alimentación, panaderías, productos frescos) junto con las tiendas de servicios (estética y peluquería, delivery, ocio, etc.) mantienen sus actividades en rendimiento y parecen ser buenas actividades para asegurar la rentabilidad de los locales que ocupan.
¿Qué actividades se han visto afectadas por las restricciones del Covid19?
Está claro que el todo sector de la restauración (cafés, bares y restaurantes de todo tipo) se ha visto directamente afectado por las restricciones de ocupación y cierres decretados por el Gobierno. Tanto el propio Gobierno como la misma ciudadanía quieren y necesitan recuperar este sector tan importante para la economía del país, aunque se está primando la salud general por delante de la economía. Estamos totalmente seguros que cuando nos recuperemos de la pandemia este volverá a ser un sector seguro para la compra de activos alquilados a estos negocios.
Condiciones y principios básicos de los contratos de arrendamiento.
Periodo de duración de los contratos de arrendamiento
El período de duración de los contratos de arrendamiento es una cuestión a pactar entre ambas partes y, generalmente, el inquilino quiere asegurarse períodos de larga duración (p.e. 10 años) para asegurar la amortización de sus inversiones de instalación en el local y la consolidación de su fondo de comercio. Desde el punto de vista del arrendador inversor, también es interesante tener contratos largos que permitan estabilidad en la rentabilidad siempre y cuando se prevean fórmulas de revisión de rentas cada año adecuándolas al IPC y cada ciertos años (p.e. cada 5 o 10 años).
Derechos de resolución anticipada del contrato
El derecho español protege bastante al inquilino y le permite rescindir el arrendamiento con plazos de preaviso que pueden ir desde 1 a 3 meses. El Arrendador / propietario debe respetar en todo caso la duración establecida en el contrato y solo puede instar la resolución anticipada del mismo por incumplimiento, por parte del inquilino, de sus obligaciones contractuales, básicamente el pago de las rentas mensuales.
Ambas partes pueden pactar un periodo de obligado cumplimiento en el cual, si el arrendatario rescinde el contrato por cualquier motivo estará obligado a abonar las rentas y gastos asociados pendientes hasta la finalización de dicho periodo de obligado cumplimiento. Este periodo obligatorio puede ser de 1 o 2 años ya que el inquilino, en general, no quiere asumir más tiempo.
Derechos del inquilino al pago obligatorio de la renta.
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos española, el inquilino debe pagar la renta entre los días 1 a 7 de cada mes lo que le da derecho a utilizar el local arrendado. En caso de impago de la renta y de los gastos asociados a la misma, el arrendador puede instar el cumplimiento judicial de dichos pagos e, incluso, el desahucio y devolución del local arrendado.
¿Quién y cómo paga los suministros del local y los diferentes impuestos del local arrendado?
El Arrendatario, según el contrato de arrendamiento en cada caso, es responsable de todos los gastos iniciales que la instalación de su actividad en el local determine. Además, tiene la obligación de pagar todos los consumos de suministros que utiilice (agua, electricidad o gas). En local durante toda la duración del arrendamiento. También tiene que pagar todos los gastos de mantenimiento ordinario del local fruto de su uso. Todos los impuestos relativos a la actividad del local corresponden al propio inquilino.
Los gastos intrínsecos del local como son IBI y los gastos de comunidad son objeto de negociación y, en muchos casos, también son asumidos por el propio inquilino, pero siempre es fruto de negociación inicial. Este pacto siempre debe venir reflejado explícitamente en el contrato de arrendamiento.
¿Existe rentas variables en función de la facturación del inquilino?
La práctica de aplicar rentas variables en función del volumen de ingresos de la actividad del inquilino no se aplica en los locales comerciales a nivel de calle y solo se usa en grandes centros comerciales donde se aplica una doble renta: renta mínima garantizada + renta variable aplicable si el inquilino supera un determinado volumen de negocio en ese local.
Tipologías de seguro del local comercial
Se distinguen 3 tipos de seguro:
· Seguro general de la Comunidad de Propietarios que cubre daños ocasionados por elementos comunes del edificio. Es pagado por la comunidad de propietarios.
· Seguro de continente que corre a cargo del Propietario para cubrir posibles daños que ocasione el local y no se cubra por el seguro comunitario o por el de la actividad. El coste es variable en función del tamaño del local.
· Seguro de contenido o de actividad que es pagado por el inquilino y que cubre cualquier daño que proceda de su actividad.
¿Existe un seguro contra la interrupción del negocio del arrendatario?
No es una práctica habitual tener este seguro. Al contrario, en todo caso, la interrupción de la actividad, no afecta a los efectos del contrato de arrendamiento ni a la obligatoriedad de pago de las rentas.
No obstante esto, debido al cierre de restaurantes y bares por la pandemia, acaba de ser promulgado un Decreto Ley por el cual ambas partes pueden pactar una reducción del 50% durante el tiempo que dicha actividad esté cerrada al público y por un periodo máximo de 3 meses dentro de un año.
Interacción legal y financiera entre el propietario, el inquilino
El Propietario tiene que girar y enviar al inquilino una factura mensual en la que se acredite la renta y los gastos asociados que ese inquilino debe pagar cada mes. Si el arrendador es una persona jurídica o física con actividad empresarial deberá generar facturas aplicando el IVA del 21%. Si se trata de una persona física no residente se descontara un 24% en concepto de pago a cuenta del IRNR futuro.
El propietario deberá declarar en su declaración fiscal anual los ingresos generados por su alquiler y las declaraciones trimestrales en el caso de que haya IVA en la relación contractual. Residae Barcelona se encarga de preparar y de presentar los impresos correspondientes ante la Hacienda española.
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