Барселона — это город, который привлекает туристов круглый год, поэтому сезонность здесь менее выражена, чем в других местах, которые «оживают» лишь в летний сезон. В 2019 году Барселону посетили почти 12 миллионов туристов. В настоящее время, из-за глобальной пандемии, все виды деятельности, рассчитанные на туристов — отели, рестораны переживают не лучшие времена. Однако мы уверены, что когда все ограничения будут сняты, данный сектор быстро восстановится.
За исключением помещений, которые находятся в чисто туристических местах (районы Ciutat Vella, Vila Olímpica или Eixample), где основная эксплуатация приходится на период летних отпусков, в целом коммерческий сектор не подвержен сезонности.
Наиболее важным параметром при выборе коммерческого помещения в Барселоне является местоположение с хорошим пешеходным и автомобильным трафиком. Такие объекты могут быть расположены и за пределами туристических зон.
Стоит ли рассматривать Мадрид или другие города Испании?
Уровень рентабельности и разнообразие коммерческих помещений, а также видов деятельности, подобный Барселоне, можно встретить лишь в Мадриде. При этом стоит отметить, что рынок в столице гораздо менее стабилен. Поэтому инвестиции в недвижимость столицы могут принести как высокий доход, так и не менее высокие потери. Можно сказать, что в Мадриде рынок подвержен более высоким рискам. Остальная часть Испании не представляет особого интереса для инвесторов.
Какие виды бизнеса наиболее стабильны в условиях пандемии?
Исторически наиболее стабильными видами бизнеса в городе были банки и продуктовые магазины различных типов, а также крупные сети ретейла. Однако в настоящее время локальная розничная торговля (продукты питания, пекарни, лавки) вместе с сектором услуг (косметические салоны и парикмахерские, доставка, досуг и т. д.) продолжают вести свою деятельность и кажутся хорошим объектом для вложений, гарантирующим рентабельность.
На какие виды деятельности повлияли ограничения Covid19?
Совершенно очевидно, что сектор общественного питания (кафе, бары и рестораны всех видов) сильнее всего пострадали от мер, установленных правительством и направленных на сдерживание пандемии. Тем не менее, как правительство, так и сами граждане заинтересованы в том, чтобы как можно скорее восстановить этот важный для экономики страны сектор. Мы абсолютно уверены, что как только экономика Испании восстановится, помещения, сдающиеся в аренду ресторанам и барам снова превратятся в надежный актив, приносящий стабильный доход.
Условия и основные принципы договорa аренды
Срок действия договоры аренды
Срок действия арендных договоров зависит от соглашения сторон, и, как правило, арендаторы стремятся к долгосрочной аренде (например, на 10 лет), чтобы гарантировать окупаемость своих инвестиций в ремонт и оборудование помещения. С точки зрения арендодателя также интересно иметь долгосрочные контракты, которые обеспечивают стабильный доход, при условии ежегодной корректировки арендной платы в соответствии с ИПЦ, а также пересмотра размера аренды каждые несколько лет (например, каждые 5 или 10 лет).
Право на досрочное расторжение договора аренды
Испанский закон защищает арендатора и позволяет ему расторгнуть договор аренды с предварительным уведомлением в срок от 1 до 3 месяцев. Арендодатель/собственник должен в любом случае соблюдать срок, установленный в договоре, он может потребовать досрочного расторжения только в связи с нарушением арендатором своих договорных обязательств, в основном по оплате ежемесячной арендной платы.
Обе стороны могут договориться об обязательном периоде соблюдения договора, в течение которого, если арендатор по какой-либо причине расторгнет договор, он будет обязан выплатить аренду и сопутствующие расходы за весь период обязательного соблюдения. Обычно он составляет от 1 до 2 лет, поскольку арендатор, как правило, не хочет брать на себя подобные обязательства на более долгий срок.
Выплата арендной платы.
Согласно испанскому Закону о городской аренде, арендатор должен платить арендную плату с 1 по 5 число каждого месяца. В случае неуплаты арендодатель может обратиться в суд с требованием выплаты задолженности по аренде или даже принудительного выселения арендатора.
Кто и как оплачивает коммунальные услуги, воду, электричество, а также налоги за арендуемые помещения?
Согласно договору аренды, арендатор берет на себя все первоначальные расходы на оборудование помещения. Кроме того, он обязан оплачивать все коммунальные услуги в помещении (вода, электричество и/или газ). Кроме того, арендатор оплачивает текущие расходы на поддержание помещения. Все налоги, связанные с ведением деятельности в помещении также ложатся на арендатора.
Такие расходы, как налог IBI (налог на недвижимость) и gastos comunidad (расходы ТСЖ), являются предметом переговоров и во многих случаях также выплачиваются самим арендатором. Данное соглашение всегда должно быть отражено в договоре аренды.
Есть ли практика плавающих или процентных арендных ставок, в привязке к объему выручки, обороту, иным показателям бизнеса арендатора или макроэкономическим показателям?
Плавающая арендная ставка в зависимости от объема дохода обычно не применяется в коммерческих помещениях, расположенных на первых этажах зданий, однако данный вариант можно встретить в крупных торговых центрах, где применяется двойная арендная ставка: минимальная гарантированная арендная плата + переменная арендная плата, которая зависит от оборота бизнеса арендатора.
Условия и ставки страхования коммерческого помещения
Существует 3 вида страхования имущества:
- Страхование Сообщества Собственников, которое покрывает ущерб, причиненный общими элементами здания. Оплачивается сообществом собственников.
- Страхование самого помещения, которую оформляет собственник для покрытия возможного ущерба, который не покрывается общественной страховкой или страхованием деятельности. Стоимость варьируется в зависимости от размера помещения.
- Страхование деятельности, которое оплачивается арендатором и покрывает любой ущерб, причиненный его деятельностью.
Это не распространенная практика. Напротив, прекращение деятельности не влияет на условия договора аренды или обязательства по выплате арендной платы.
Несмотря на это, вследствие закрытия ресторанов и баров из-за пандемии только что был обнародован новый закон, по которому обе стороны могут согласиться на 50% сокращение размера арендной платы на период, когда указанная деятельность будет закрыта для публики, в общей сложности не более чем на 3 месяца в течение года.
Юридическое и финансовое взаимодействие собственника, арендатора и управляющей компании
Владелец должен составлять и отправлять арендатору ежемесячный счет-фактуру, в котором отражается арендная плата и сопутствующие расходы, которые арендатор должен оплачивать каждый месяц. Если арендодатель является юридическим или физическим лицом, занимающимся коммерческой деятельностью, он должен выставлять счета с НДС в размере 21%. Если это физическое лицо-нерезидент, 24% будет вычтено в счет оплаты IRNR.
Владелец должен указывать в своей годовой налоговой декларации доход от аренды, а также подавать квартальные декларации в случае, если в договорных отношениях есть НДС. Residae Barcelona отвечает за подготовку и отправку соответствующих деклараций в Налоговую службу Испании.
